Durante años, la Costa Blanca ha atraído a personas que buscan un apartamento vacacional, una segunda residencia o una propiedad para alquilar. Esta impresión no se debe únicamente al número de nuevas inversiones y residentes extranjeros. En 2025, los residentes no españoles representaron el 43,29 % de las compras de apartamentos en la provincia de Alicante, la cifra más alta entre las provincias españolas.
La elevada proporción de compradores extranjeros confirma el carácter internacional del mercado, pero no garantiza la rentabilidad de todas las propiedades. Un apartamento cerca del mar puede ser una buena inversión, pero solo si su ubicación, los costes de mantenimiento, las opciones de alquiler y su situación legal se ajustan a los planes específicos del propietario.
Por lo tanto, merece la pena empezar a invertir en bienes inmuebles en la Costa Blanca no mirando fotos, sino determinando qué puede aportarnos una propiedad determinada.
Situación legal y fiscal del artículo: julio de 2026.
Primero, determine el propósito de la compra de la propiedad
El eslogan "inversión inmobiliaria en España" puede abarcar planes completamente diferentes.
Para algunos, será un apartamento que una familia usará durante unas semanas al año y alquilará el resto del tiempo. Otros buscan una propiedad exclusivamente para alquileres a corto plazo o durante todo el año. Otros compradores se preocupan principalmente por la preservación del capital y su posterior reventa.
Los modelos más comunes son:
- uso propio combinado con alquiler,
- Alquileres turísticos y de corta duración,
- alquiler a medio o largo plazo,
- comprar bienes inmuebles con la intención de aumentar su valor,
- renovación y posterior venta,
- Adquisición de un local en una inversión gestionada por un operador.
Cada uno de estos modelos requiere un tipo de propiedad diferente. Un apartamento frente al mar puede ser perfecto para unas vacaciones, pero no siempre es la mejor opción para un inquilino que planea una estancia de varios meses. Por otro lado, un apartamento en una zona residencial de la ciudad podría generar un interés más estable fuera de temporada, aunque no esté directamente en la playa.
La rentabilidad no se trata solo del precio del alquiler
Uno de los errores más comunes es calcular el reembolso basándose únicamente en el precio de compra y los ingresos previstos por la reserva.
Si un apartamento cuesta 250.000 euros y su potencial ingreso anual es de 20.000 euros, esto no significa automáticamente una rentabilidad del 8%.
Se deben deducir los siguientes conceptos de los ingresos:
- períodos sin reservas,
- comisiones de plataforma e intermediarios,
- administración de arrendamientos,
- limpieza y preparación del apartamento,
- energía, agua e internet, si los paga el propietario,
- gastos de comunidad, es decir, comunidad,
- impuesto predial local IBI,
- seguro,
- reparaciones, servicio de aire acondicionado y reemplazo de equipos,
- impuestos sobre los ingresos por alquiler,
- Costes de financiación si la compra se realiza con un préstamo.
Solo después de tener en cuenta estos elementos podemos hablar de rentabilidad neta.
Al considerar una propiedad para alquiler vacacional, es importante recordar que una alta ocupación en julio y agosto no implica necesariamente una demanda igualmente alta durante el resto del año. Por lo tanto, al analizar los alquileres, es fundamental utilizar tarifas realistas y datos reales de propiedades similares, en lugar de basarse únicamente en un escenario ideal.
La ubicación debe corresponder al plan del inversor
La Costa Blanca no es un mercado único y uniforme. Las grandes ciudades como Alicante y Torrevieja funcionan de manera diferente, mientras que los centros turísticos que funcionan todo el año, como Orihuela Costa, funcionan de manera diferente, y los centros turísticos más pequeños funcionan de manera aún más diferente.
Al elegir una ubicación, conviene comprobar no solo la distancia a la playa, sino también:
- ya sea que el área funcione durante todo el año,
- ¿A qué distancia se encuentran las tiendas, restaurantes y servicios?
- ¿Es posible desplazarse sin coche?
- ¿Cómo es el acceso al transporte y al aeropuerto?
- ¿Hay escuelas, centros médicos y lugares de trabajo cerca?
- si el estacionamiento durante la temporada no es un problema,
- ¿Qué inversiones están previstas en las inmediaciones?
- tanto si la propiedad está ubicada en una calle concurrida como en un lugar que funciona de noche.
El edificio en sí también es importante para el alquiler. Un ascensor, la orientación de la terraza, el espacio de estacionamiento, el aire acondicionado, el número de baños y el fácil acceso a la playa suelen influir más en el interés que los accesorios de diseño que se ven en las fotos.
¿Mercado primario o secundario?
Ambas soluciones pueden resultar una inversión rentable, pero implican diferentes costes y riesgos.
Propiedades del mercado primario
Los apartamentos nuevos suelen ofrecer zonas comunes modernas, mayor eficiencia energética, ascensores, garajes y características muy demandadas en los alquileres vacacionales.
Al comprar un piso nuevo a una promotora, el IVA se suele aplicar a un tipo del 10%. En la Comunidad Valenciana, actualmente se aplica un tipo general del 1,4% a las escrituras notariales sujetas a la AJD, salvo que se aplique un tipo preferencial.
Antes de firmar el contrato, conviene comprobar, entre otras cosas, el permiso de construcción, la titularidad del terreno, el calendario de pagos, las garantías de los fondos abonados, el alcance del equipamiento y la fecha de finalización de la inversión.
Propiedades del mercado secundario
El mercado de reventa ofrece la oportunidad de visitar un apartamento, edificio y vecindario específicos. A menudo, resulta más fácil evaluar los costos reales de la comunidad, el estado de las áreas comunes y el potencial de alquiler.
A partir del 1 de junio de 2026, el tipo general del ITP para la compra de inmuebles en la Comunidad Valenciana es del 9%. Si el valor del inmueble supera el millón de euros, el tipo es del 11%, salvo que se apliquen normas o exenciones específicas.
También es importante verificar el valor de. Al calcular el ITP, la base imponible suele ser el valor de referencia, a menos que el precio de compra o el valor declarado sea mayor, en cuyo caso el impuesto se calcula sobre el importe mayor.
Los impuestos también incluyen los honorarios notariales, los gastos de registro, los servicios legales, las tasaciones bancarias y los costos del préstamo, calculados individualmente. Por lo tanto, no es recomendable utilizar un único porcentaje de costos adicionales para todas las transacciones.
¿Qué debo comprobar antes de pagar mi reserva?
Comprar una propiedad en España es un proceso seguro y ordenado, siempre que se realicen las comprobaciones pertinentes antes de firmar los documentos.
El documento básico es la nota simple del Registro de la Propiedad. Contiene información sobre el propietario y los derechos y gravámenes vigentes sobre la propiedad, como hipotecas, embargos y servidumbres.
También deberías comprobar:
- conformidad de la zona y descripción de la propiedad en el registro y catastro,
- cualquier gravamen hipotecario y otros asientos,
- atrasos a la comunidad de propietarios,
- pago del impuesto IBI,
- legalidad de ampliaciones, construcción de terrazas o cambios dentro de los locales,
- un documento relativo al uso de la propiedad, requerido en un municipio determinado,
- estatutos y reglamentos de la comunidad,
- renovaciones planificadas de áreas comunes y subsidios aprobados,
- Posibilidad de implementar el tipo de alquiler previsto.
Un comprador extranjero necesita un número NIE, que es un número de identificación individual utilizado para los trámites económicos y administrativos en España.
Se debe prestar especial atención a los contratos de reserva y de arrendamiento. Estos deben indicar claramente qué sucederá con el depósito si una auditoría legal revela algún problema, el banco deniega la financiación o el comprador no puede utilizar la propiedad según lo previsto.
Ser precavido no significa abandonar la compra. Simplemente significa revisar primero los documentos y luego comprometerse económicamente.
Alquileres turísticos en la Costa Blanca: ¿qué debes tener en cuenta?
No todas las propiedades frente al mar cumplen automáticamente los requisitos para ser consideradas alquileres turísticos legales.
En la Comunidad Valenciana, los locales destinados a alojamiento turístico deben cumplir con los requisitos de la normativa autonómica y municipal, así como con las normas vigentes en la comunidad de propietarios.
Uno de los documentos básicos es la confirmación de que el uso previsto cumple con la normativa urbanística del municipio. La ley de turismo de la Comunidad Valenciana exige un documento que acredite la compatibilidad urbanística y la inscripción en el registro turístico regional.
Si se pretende iniciar actividades turísticas en un edificio propiedad de una comunidad de propietarios después del 3 de abril de 2025, se requiere la aprobación previa y expresa de la comunidad por mayoría de tres quintos de los propietarios y accionistas. Asimismo, es necesario verificar si los estatutos del edificio prohíben dichas actividades.
Además, para ofrecer alquileres a corto plazo a través de plataformas de reserva en línea, es necesario estar inscrito en el Registro Único de Arrendamientos. El anuncio debe contar con un número de registro válido asignado a la propiedad o unidad de alojamiento específica.
Las normativas municipales pueden variar entre Torrevieja, Alicante, Benidorm, Orihuela Costa y otras localidades más pequeñas. Por lo tanto, conviene consultar las opciones de alquiler turístico para una dirección específica antes de reservar, no después de recibir las llaves.
No dé por sentado que la información de que "el apartamento tiene licencia" resuelve automáticamente todos los problemas. Es importante verificar la validez del anuncio, los datos del propietario, la coherencia de la propiedad con la documentación y las condiciones que se aplican tras el cambio de titularidad.
El alquiler a largo plazo puede ser una estrategia igualmente buena
Invertir en la Costa Blanca no tiene por qué significar limitarse a reservar vacaciones de una semana.
Los alquileres a largo plazo o de temporada pueden ser de interés para los propietarios que prefieren:
- menos cambios de inquilinos,
- menores costos de limpieza y mantenimiento,
- flujo de caja más predecible,
- menor dependencia de la temporada turística.
En este caso, los servicios disponibles todo el año, el transporte, el acceso a escuelas, hospitales y lugares de trabajo son más importantes. A veces, un apartamento ubicado a un kilómetro de la playa en una zona residencial permanente es una mejor opción que un apartamento en un complejo típico de temporada justo al lado del mar.
El tipo de contrato y sus condiciones de rescisión deben adaptarse a la naturaleza específica de la estancia del inquilino. Los contratos de alquiler para turistas, de temporada y de larga duración se rigen por normas diferentes, por lo que el nombre que aparece al inicio del documento no determina necesariamente su naturaleza.
¿Cómo se gravan los ingresos por alquiler?
El propietario que siga siendo residente fiscal en Polonia y perciba ingresos procedentes de una propiedad situada en España deberá liquidar dichos ingresos de conformidad con la normativa española y tener en cuenta las normas derivadas del convenio para evitar la doble imposición.
Para los residentes de países de la Unión Europea, incluida Polonia, el tipo impositivo estándar español sobre las rentas por alquiler es del 19%. Los gastos directamente relacionados con la obtención de ingresos son deducibles, siempre que estén debidamente documentados y cumplan las condiciones establecidas en la normativa. Para la mayoría de los demás no residentes, el tipo impositivo es del 24%.
La liquidación se realiza mediante el formulario Modelo 210. A partir de 2024, los ingresos por alquiler podrán agruparse y liquidarse anualmente en determinadas situaciones, mientras que para los periodos en que el inmueble no haya sido alquilado, podrá existir la obligación de liquidar los ingresos atribuidos al mismo.
El método de liquidación exacto depende de la residencia fiscal del propietario, su participación en la propiedad, el uso que se le dé al apartamento y el tipo de gastos incurridos. Es recomendable consultar con un contador o asesor antes de que comience el alquiler para garantizar la correcta recepción de facturas y confirmaciones de pago desde el principio.
¿Está garantizado el aumento del valor de la propiedad?
No. El valor de las propiedades en la Costa Blanca puede aumentar, pero esto depende de la ubicación, el estado del edificio, la oferta de nuevas promociones, los costes de financiación y la situación económica.
Las propiedades con características que no se pueden replicar fácilmente suelen tener un mayor potencial para conservar su valor:
- una ubicación realmente buena,
- vista abierta,
- cómodo acceso a la playa,
- amplia terraza o solárium privado,
- plaza de aparcamiento en una zona densamente construida,
- diseño funcional,
- Costes de mantenimiento bajos y predecibles,
- estatus legal regulado.
No basta con decir "a cinco minutos del mar". La ruta de acceso, el terreno, los barrios, las opciones de aparcamiento y lo que pueda construirse frente a tus ventanas en el futuro también son factores importantes.
Los errores más comunes al comprar una propiedad de inversión
El primer error es elegir una propiedad únicamente porque le gusta al comprador. Un apartamento destinado al alquiler también debe satisfacer las necesidades de los futuros huéspedes o inquilinos.
La segunda consiste en calcular la rentabilidad basándose en el precio más alto por noche de la temporada, sin tener en cuenta las fechas y los costes de las plazas vacantes.
La tercera es la compra de locales para alquiler turístico sin la verificación previa de la normativa municipal, el documento de compatibilidad urbana y la situación de la asociación de propietarios.
La cuarta es la omisión del valor de referencia al calcular el impuesto ITP.
En quinto lugar, se parte de la premisa de que una propiedad que no requiere reformas no generará gastos. Sin embargo, incluso un apartamento bien mantenido necesita mantenimiento regular, renovación de equipos y un fondo de reserva para reparaciones.
También conviene ser cauteloso con las promesas de rentabilidad garantizada. Si un promotor u operador ofrece ingresos garantizados, asegúrese de comprobar la duración de la garantía, cómo se calcula el importe, el alcance de los gastos que se deducen de dichos ingresos, la posibilidad que tiene el propietario de usar el apartamento y la política de rescisión del contrato.
¿Cómo es un proceso de inversión sólido?
Una compra bien realizada se puede dividir en varias etapas:
- Determinar la finalidad de la inversión y su uso previsto.
- Elaborar un presupuesto total que incluya impuestos y gastos.
- Selección de la ubicación y del grupo de futuros inquilinos.
- Análisis de los ingresos reales y todos los gastos.
- Revisar la documentación y las posibilidades del tipo de alquiler seleccionado.
- Firmar un contrato que contenga las salvaguardias adecuadas.
- Finalización de la transacción en la notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Preparación de trámites inmobiliarios, gestión de arrendamientos y liquidación de impuestos.
Este proceso puede parecer menos glamuroso que enamorarse espontáneamente de una terraza durante las vacaciones, pero aumenta significativamente la probabilidad de que la compra le resulte beneficiosa al propietario durante muchos años.
¿Merece la pena invertir en bienes inmuebles en la Costa Blanca?
La Costa Blanca cuenta con un sólido mercado inmobiliario internacional, una amplia variedad de opciones y numerosos destinos que funcionan fuera de la temporada alta. Sin embargo, esto no significa que todos los apartamentos sean automáticamente una buena inversión.
Los mejores resultados se obtienen combinando tres elementos:
Una ubicación bien elegida, un modelo financiero correctamente calculado y un control legal exhaustivo.
En Baju Baju Properties, analizamos las propiedades no solo desde la perspectiva de la compra. Gracias a nuestra experiencia alquilando apartamentos a través de Vamos España, también sabemos qué buscan los huéspedes, qué soluciones funcionan mejor en la práctica y qué costes deben tenerse en cuenta antes de tomar una decisión.
No se trata de encontrar cualquier apartamento junto al mar.
Se trata de elegir una propiedad que se ajuste al plan específico del propietario.
Preguntas frecuentes - Invertir en bienes raíces en la Costa Blanca
¿Qué impuestos tendré que pagar al comprar una propiedad en el mercado secundario?
A partir del 1 de junio de 2026, el tipo general del ITP en la Comunidad Valenciana es del 9%. Para inmuebles valorados en más de 1 millón de euros, el tipo general es del 11%. La base imponible puede ser el valor de referencia si es superior al precio de compra.
¿Qué impuestos se aplican al comprar un apartamento nuevo?
Al adquirir una vivienda nueva a un promotor, generalmente se aplica el 10 % de IVA y el AJD. El tipo general del AJD en la Comunidad Valenciana es actualmente del 1,4 %, salvo que el comprador tenga derecho a un tipo reducido.
¿Se puede alquilar cualquier propiedad con fines turísticos?
No. Debes consultar la normativa municipal, el cumplimiento de la planificación urbanística, los requisitos para la inclusión en el registro turístico, los estatutos de la asociación y los requisitos para su autorización. También se requiere un número de registro válido para anunciar alquileres a corto plazo en plataformas en línea.
¿Es necesario tener un número NIE para comprar una propiedad en España?
Sí. El número NIE es un identificador de extranjero que se utiliza con fines legales, fiscales y administrativos en España.
¿Invertir en la Costa Blanca garantiza beneficios?
Ninguna propiedad garantiza beneficios únicamente por su ubicación en la Costa Blanca. El resultado depende del precio de compra, la ubicación, los costes, la gestión, las opciones legales de alquiler y las condiciones del mercado.
