Comprar una propiedad en España no empieza con un notario.
Antes de que el comprador y el vendedor se reúnan para firmar la escritura pública, el documento notarial que transfiere la propiedad, suelen acordar el precio, la fecha de cierre y demás términos de la transacción. En esta etapa, a menudo se formaliza un contrato de compraventa.
Para un comprador polaco, el nombre puede sonar bastante inocente. A menudo se traduce simplemente como "contrato de depósito". Y vale la pena detenerse aquí un momento.
Los tapices españoles no son un equivalente único y específico de los depósitos polacos. Dependiendo del contenido del documento, pueden tener diferentes propósitos y acarrear consecuencias completamente distintas si una de las partes no está dispuesta o no puede completar la compra.
Por lo tanto, antes de depositar dinero, la pregunta más importante no es:
“¿Cuánto cuesta el tapiz?”
Justo:
“¿Qué tipo de acuerdo estoy firmando y qué implica exactamente este contrato?”
¿Es obligatorio el contrato de arras?
NO.
La legislación española no exige que toda compraventa de inmuebles vaya precedida de un contrato de arraise. Sin embargo, esta solución se utiliza con mucha frecuencia en la práctica.
El tapiz permite organizar el periodo comprendido entre la decisión de compra y la firma de la escritura notarial.
El documento podrá especificar, entre otras cosas:
✓ Precio exacto de la propiedad
✓ la cantidad pagada
✓ fecha de firma de la escritura notarial
✓ Método y calendario de pago
✓ equipo que permanece en la propiedad
✓ condiciones de financiación
✓ consecuencias del incumplimiento del contrato
✓ otros acuerdos importantes para una transacción específica
Por lo tanto, no es recomendable tratar el tapiz como un simple formulario de reserva. Firmar un documento de este tipo puede tener importantes consecuencias económicas.
Arras no siempre tiene derecho a retirarse
Esta es una de las cosas más importantes que hay que saber.
A veces el comprador escucha:
"Pagas un depósito. Si te echas atrás, pierdes el dinero, y si el vendedor se echa atrás, te devuelve el doble."
Dicho mecanismo existe en España, pero se refiere a un tipo específico de tapiz.
No todos los contratos llamados contrato de arras funcionan automáticamente de esta manera.
En la práctica, existen tres tipos básicos:
- Arras penitenciales
- Arras confirmatorias
- Arras penales
Y las diferencias entre ellos son realmente importantes.
Arras penitenciales
Puedes rendirte, pero eso tiene un precio
Es esta variante la que corresponde al mecanismo que más a menudo asociamos con los tapices españoles.
Si las partes han acordado una cláusula de penalización, el comprador podrá desistir de la transacción, perdiendo la cantidad transferida.
Sin embargo, si el vendedor se retracta, generalmente debe devolver el tapiz recibido por el doble de su valor.
Ejemplo:
El comprador paga 20.000 euros como depósito de garantía.
Si dimite en virtud de este acuerdo, podría perder 20.000 euros.
Si el vendedor se retracta en las mismas condiciones, podría verse obligado a devolver 40.000 euros.
Es muy importante, sin embargo, que el contenido del documento demuestre claramente que las páginas contienen, efectivamente, tapices de penitencia.
La palabra tapiz por sí sola no siempre es suficiente.
Arras confirmatorias
Aquí no basta con decir "renuncio"
Arras confirmatorias funcionan de manera diferente.
El importe transferido es principalmente una confirmación de la celebración del contrato y forma parte del precio acordado.
Esto no significa automáticamente que el comprador pueda simplemente desistir, dejar el dinero pagado y dar por cerrado el caso.
Si una de las partes incumple sus obligaciones, la otra parte podrá tener derecho a exigir el cumplimiento del contrato o su rescisión, y en determinadas situaciones también una indemnización por daños y perjuicios.
Por lo tanto, las consecuencias pueden ser mucho más graves que simplemente:
"Pierdo mi depósito y renuncio.".
Arras penales
Cuando el depósito también sirve como garantía
Las arras penales son principalmente de carácter protector.
Las partes podrán determinar de antemano las consecuencias financieras de una situación en la que una de ellas incumpla las obligaciones acordadas.
Sin embargo, no deben identificarse con los arras penitenciales.
El mero establecimiento de una sanción financiera no significa automáticamente que las partes tengan el derecho libre de rescindir el contrato.
En este caso, la redacción exacta del documento es particularmente importante.
¿Qué ocurre si el comprador cambia de opinión?
No existe una única respuesta.
Y por eso la frase:
"Pagué por el tapiz, así que simplemente perderé el depósito"
Puede ser una suposición muy arriesgada.
En el caso de arras penitenciales, el comprador puede utilizar el mecanismo de retiro previsto y perder el monto pagado.
En el caso de arras confirmatorias, simplemente dejar el dinero al vendedor no necesariamente pone fin al asunto.
En el caso de arras penales, las consecuencias dependerán principalmente de las disposiciones del contrato.
Por lo tanto, lo que siempre importa no es solo el nombre del documento, sino sobre todo su contenido.
¿Qué ocurre si el vendedor se echa atrás?
Aquí también, todo depende del tipo de tapiz.
En el caso de los arras penitenciales, una característica distintiva es el mecanismo de devolución al comprador del doble del valor de la cantidad recibida.
Para otros tipos de contratos, los efectos pueden ser diferentes.
Se podrán presentar reclamaciones en relación con el cumplimiento de un contrato, su rescisión o el cumplimiento de una obligación económica específica.
Por lo tanto, la afirmación:
"El vendedor siempre devuelve el doble del depósito"
Es una simplificación excesiva.
¿Y una hipoteca?
Esto es especialmente importante para las personas que no financian la compra exclusivamente con sus propios fondos.
Imaginemos la situación:
El comprador firma el tapiz, entrega una cantidad importante de dinero y, pocas semanas después, el banco se niega a conceder la financiación.
¿Se devuelve el dinero automáticamente?
Esto no debe darse por sentado.
Si la obtención de un préstamo es una condición necesaria para llevar a cabo la transacción, deberá indicarse claramente en el contrato.
Puedes especificar las condiciones para obtener financiación, el plazo para su cumplimiento y las consecuencias de la negativa del banco.
Sin las disposiciones adecuadas, la mera denegación de un préstamo no implica necesariamente el reembolso automático de los fondos.
¿Cuánto cuesta la arrassa al comprar una propiedad en España?
No existe un importe legal único que se aplique a todas las transacciones.
En la práctica, es común ver pagos equivalentes a alrededor del 10 por ciento del precio de la propiedad, pero esta no es una regla estricta.
El importe del arrendamiento puede depender del valor del inmueble, de la reserva previa, de los acuerdos entre las partes, de la fase de la transacción o del calendario de pagos posteriores.
Por lo tanto, para una propiedad será del 10 por ciento, mientras que para otra las condiciones pueden ser completamente diferentes.
¿Qué debe incluir un contrato de arras bien preparado?
La cuestión no es que el documento tenga el mayor número de páginas posible.
Lo más importante es ser preciso.
Debería quedar claro:
✓ ¿Quién vende la propiedad y quién la compra?
✓ ¿A qué propiedad específica se refiere el contrato?
✓ ¿Cuál es el precio total?
✓ ¿Qué cantidad se paga al firmar?
✓ ¿Cuál es la naturaleza de este pago?
✓ cuándo se firmará la escritura notarial
✓ cómo se pagará el precio restante
✓ ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento de las disposiciones?
✓ si la compra depende de la obtención de un préstamo
✓ qué equipo permanece en la propiedad
✓ ¿Qué acuerdos adicionales han pactado las partes?
Igualmente importante es la verificación previa de la propiedad en sí, su propietario, su situación legal y cualquier gravamen.
Arras y reserva regular de propiedades
Esto también merece ser distinguido.
Antes de firmar el contrato de arras propiamente dicho, encontrará un documento de reserva y una tarifa de reserva.
Esto no significa, sin embargo, que todas las reservas y todos los tapices produzcan los mismos efectos.
El nombre del documento es menos importante que su contenido.
Por lo tanto, antes de realizar una transferencia, conviene saber:
✓ ¿Qué es exactamente lo que estamos firmando?
✓ a cuya cuenta va el dinero
✓ si el importe estará incluido en el precio
✓ ¿En qué situaciones se puede devolver?
✓ ¿Qué sucede si la transacción no se completa?
Una sola carta puede tener consecuencias muy específicas
El Contrato de arras no tiene por qué ser un documento de varias docenas de páginas.
Pero no es el número de páginas lo que determina su importancia.
En el momento de la firma, los elementos más importantes de la futura compra suelen estar ya acordados, y el comprador entrega el dinero en efectivo.
Por lo tanto, el tapiz debe considerarse uno de los momentos más importantes de toda la transacción, y no una mera formalidad entre encontrar la propiedad y visitar al notario.
Por lo tanto, la pregunta más importante no es:
¿Debo firmar el tapiz?
Justo:
“¿Qué estoy firmando exactamente y cuáles son las consecuencias?”
Preguntas frecuentes sobre el tapiz
¿Es obligatorio el contrato de arras en España?
No. La transacción puede completarse sin la firma previa del tapiz, aunque esta es una solución muy común.
¿Es arras el equivalente español del depósito polaco?
No directamente. Los arras pueden tener diversas finalidades, por lo que sus efectos dependen del tipo de contrato y de sus cláusulas específicas.
¿Un comprador siempre pierde el tapiz si se retracta de la compra?
No. Este mecanismo es característico principalmente de las cárceles penitenciarias. Para otros tipos, las consecuencias pueden ser diferentes.
¿El vendedor siempre reembolsa el doble de la cantidad?
No. El mecanismo de doble retorno se aplica principalmente a los tapices penitenciarios.
¿El tapiz siempre es del 10 por ciento?
No. Este es un valor común, pero no existe una tasa legal única obligatoria.
¿La denegación de un préstamo implica un reembolso automático?
No siempre. Si la compra depende de financiación bancaria, esto debe estar claramente estipulado en el contrato.
¿Transfiere el tapiz la propiedad del inmueble?
No. La transferencia formal de propiedad se realiza posteriormente, cuando la escritura pública se firma ante notario.
Resumen
El Contrato de arras puede parecer uno de los muchos documentos que se firman durante el proceso de compra de una propiedad en España, pero su importancia es mucho mayor.
Es en esta etapa cuando las partes suelen ponerse de acuerdo en los términos más importantes de la transacción y se transfiere una parte significativa del dinero.
Por lo tanto, al elegir un tapiz, no vale la pena centrarse únicamente en cuánto hay que pagar.
Mucho más importante es:
¿Cuál es la naturaleza de este pago, qué derechos otorga a ambas partes y qué sucederá exactamente si la transacción no se desarrolla según lo previsto?.
Al comprar bienes inmuebles en otro país, saber qué se está firmando es, sencillamente, uno de los elementos más importantes para una transacción segura.
